Przygotowanie mieszkania do wyceny nie polega na poprawianiu jego wyglądu przed wizytą rzeczoznawcy. Najważniejsze jest zebranie wiarygodnych informacji o stanie prawnym, powierzchni, układzie i wykonanych pracach oraz zapewnienie dostępu do całego lokalu. Dzięki temu rzeczoznawca może sprawnie przeprowadzić oględziny i oprzeć operat na kompletnych danych.
Zakres potrzebnych dokumentów zależy od rodzaju prawa do lokalu, jego historii oraz celu wyceny. Inne materiały może wskazać bank, inne będą istotne w sprawie spadkowej, a jeszcze inne przy planowanej sprzedaży. Dlatego przed zleceniem warto przesłać rzeczoznawcy listę posiadanych dokumentów i od razu zaznaczyć, czego brakuje.
Checklista przed zleceniem wyceny
Poniższa lista obejmuje informacje, które warto ustalić jeszcze przed umówieniem oględzin.
- Określ cel wyceny: kredyt hipoteczny, spadek, sprzedaż albo inny wskazany cel.
- Podaj dokładny adres oraz zakres wyceny.
- Wymień elementy związane z lokalem, takie jak piwnica, komórka, miejsce postojowe lub udział w nieruchomości wspólnej.
- Przygotuj numer księgi wieczystej albo poinformuj, że lokal nie ma księgi.
- Wskaż rodzaj prawa do lokalu i dokument, na podstawie którego zostało nabyte.
- Podaj powierzchnię lokalu oraz źródło tej informacji.
- Wyślij listę dostępnych dokumentów i osobno listę braków.
- Ustal termin oględzin, termin wykonania operatu, jego formę i liczbę egzemplarzy.
- Poproś o potwierdzenie dokumentów wymaganych w Twojej sprawie.
Dokumenty obowiązkowe opcjonalne i zależne od celu
Nie istnieje jeden identyczny zestaw dla każdego mieszkania. Poniższy podział pokazuje praktyczne minimum oraz materiały, które mogą być potrzebne w określonych sytuacjach. Ostateczną listę należy potwierdzić z rzeczoznawcą i odbiorcą operatu.
Dokumenty obowiązkowe do rozpoczęcia zlecenia
- numer księgi wieczystej albo informacja o jej braku;
- dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu;
- dane pozwalające jednoznacznie zidentyfikować nieruchomość;
- informacja o powierzchni i pomieszczeniach przynależnych;
- jasno określony cel i zakres wyceny.
Dokumenty opcjonalne
- rzut lub plan lokalu;
- dokumentacja remontów i modernizacji;
- faktury, umowy, protokoły, zgłoszenia i pozwolenia dotyczące wykonanych prac;
- uchwały wspólnoty albo informacje spółdzielni o remontach budynku;
- dane o kosztach utrzymania, szczególnie gdy lokal jest wynajmowany;
- umowa najmu i podstawowe informacje o czynszu, jeżeli najem trwa w dniu wyceny.
Dokumenty zależne od celu lub stanu lokalu
- wymagania i formularze banku przy wycenie do kredytu hipotecznego;
- dokumenty potwierdzające nabycie spadku przy wycenie spadkowej;
- informacje o hipotece, służebności lub trwającym najmie przy sprzedaży;
- zgłoszenia, pozwolenia i protokoły odbioru po przebudowie, rozbudowie albo połączeniu lokali;
- zaświadczenia ze spółdzielni przy spółdzielczym prawie do lokalu.
Księga wieczysta i tytuł prawny
Stan prawny jest jednym z podstawowych obszarów sprawdzanych podczas wyceny. Na początku przygotuj numer księgi wieczystej. Jeżeli lokal nie ma księgi, przekaż tę informację rzeczoznawcy, zamiast odkładać zlecenie do czasu uzyskania dodatkowych dokumentów.
Potrzebny może być również dokument potwierdzający sposób nabycia prawa do lokalu, na przykład akt notarialny, dokument dotyczący spadku lub darowizny albo odpowiednie zaświadczenie ze spółdzielni. Rzeczoznawca powinien też wiedzieć o ujawnionych obciążeniach, w szczególności hipotece i służebności. Jeżeli hipoteka ma zostać spłacona w związku ze sprzedażą, warto opisać planowany sposób jej rozliczenia.
Przy lokalu spółdzielczym zakres materiałów może obejmować zaświadczenie o przysługującym prawie, informacje o zadłużeniu oraz dokumenty dotyczące zmian zaakceptowanych przez spółdzielnię. Nie należy jednak zakładać z góry, że w każdej sprawie potrzebne będą wszystkie te dokumenty.
Rzuty powierzchnia i układ mieszkania
Rzut lub plan pomaga porównać dokumentację z obecnym układem lokalu. Może pochodzić z dokumentacji budynku, zasobów spółdzielni lub innych materiałów dotyczących nieruchomości. Ważne, aby przedstawić źródło podanej powierzchni i zaznaczyć, czy układ pomieszczeń był zmieniany.
Warto wypisać wszystkie elementy objęte wyceną: lokal mieszkalny, piwnicę, komórkę, strych, balkon, miejsce postojowe lub inne części związane z prawem do nieruchomości. Jeżeli dokumenty podają różne powierzchnie, nie wybieraj jednej wartości bez wyjaśnienia. Przekaż rzeczoznawcy wszystkie dostępne dane i wskaż rozbieżność.
Brak rzutu nie musi uniemożliwiać rozpoczęcia pracy. Trzeba jednak poinformować o nim przed wizytą i zapewnić możliwość wykonania potrzebnych pomiarów podczas oględzin.
Remonty modernizacje i poniesione nakłady
Informacje o remontach najlepiej przygotować w krótkiej chronologii. Dla każdej istotnej pracy podaj rok, zakres i elementy objęte zmianą. Szczególne znaczenie mogą mieć prace dotyczące instalacji, okien, ogrzewania, łazienki, kuchni oraz układu pomieszczeń.
Jeżeli posiadasz faktury, umowy, protokoły, zgłoszenia, pozwolenia albo zdjęcia dokumentujące prace, dołącz je do materiałów. Potwierdzają one datę i zakres wykonanych zmian. Sam koszt remontu nie oznacza jednak, że taka sama kwota zostanie dodana do wartości mieszkania. Rzeczoznawca ocenia nieruchomość jako całość, zgodnie z celem i przyjętą metodą wyceny.
Oddziel remonty wykonane wewnątrz lokalu od prac dotyczących części wspólnych budynku. Informacje o wymianie instalacji, remoncie dachu, elewacji lub innych pracach wspólnoty albo spółdzielni warto przekazać osobno, wraz z dostępnymi uchwałami lub komunikatami.
Oględziny mieszkania krok po kroku
Przed wizytą
- zapewnij dostęp do wszystkich pomieszczeń i elementów objętych wyceną;
- przygotuj klucze do piwnicy, komórki, strychu lub innych zamkniętych części;
- umożliw obejrzenie okien, drzwi, liczników, grzejników, rozdzielni i innych dostępnych elementów technicznych;
- sprawdź oświetlenie w pomieszczeniach;
- przygotuj dokumenty w jednym miejscu;
- jeżeli właściciel nie będzie obecny, wyznacz osobę, która zna lokal i ma dostęp do dokumentacji.
Przygotowanie lokalu powinno ograniczyć się do zapewnienia swobodnego dostępu do pomieszczeń i elementów technicznych. Zmiany wykonywane wyłącznie dla poprawy wyglądu nie są potrzebne do przeprowadzenia oględzin.
W trakcie oględzin
- odpowiadaj na pytania i przekazuj informacje, których nie można ustalić na podstawie dokumentów;
- wskaż znane wady, uszkodzenia i problemy z instalacjami;
- umożliw wykonanie zdjęć i pomiarów;
- nie sugeruj oczekiwanej wartości i nie opieraj rozmowy na cenie ofertowej podobnych mieszkań;
- zapisz dokumenty lub wyjaśnienia, które trzeba będzie dosłać.
Po oględzinach
Przekaż brakujące materiały w uzgodnionym terminie i odpowiadaj na pytania uzupełniające. Po otrzymaniu operatu sprawdź przede wszystkim, czy opis dotyczy właściwego lokalu, prawidłowego zakresu nieruchomości i uzgodnionego celu wyceny. Jeżeli coś jest niejasne, poproś rzeczoznawcę o wyjaśnienie.
Wycena do kredytu spadku lub sprzedaży
Kredyt hipoteczny
Przed zleceniem przekaż nazwę banku i potwierdź, czy stosuje on własny formularz, listę wymaganych dokumentów albo zasady dotyczące osoby sporządzającej operat. Jeżeli księga wieczysta zawiera hipotekę, poinformuj o niej rzeczoznawcę oraz wyjaśnij jej związek z planowaną transakcją.
Spadek
Przygotuj dokument potwierdzający nabycie spadku lub inny materiał wskazany dla danej sprawy. Ustal, czy wycena ma dotyczyć całego lokalu czy udziału w prawie oraz na jaką datę ma zostać określona wartość. Data wyceny powinna wynikać z celu zlecenia, dlatego nie należy ustalać jej samodzielnie bez konsultacji.
Sprzedaż
Przy planowanej sprzedaży ważne są informacje o obciążeniach, pomieszczeniach przynależnych, miejscu postojowym i innych składnikach transakcji. Jeżeli lokal jest wynajęty, przekaż umowę najmu, wysokość czynszu i informacje o czasie trwania umowy. Pozwala to prawidłowo opisać stan prawny i sposób korzystania z nieruchomości.
Co zrobić gdy brakuje dokumentów
Brak jednego dokumentu nie zawsze oznacza, że nie można umówić oględzin. Najlepiej od razu poinformować rzeczoznawcę, czego nie masz i dlaczego: dokument nie istnieje, nie posiadasz kopii, trwa jego uzyskiwanie albo dostępne materiały są ze sobą sprzeczne.
Rzeczoznawca może wskazać, które braki wstrzymują sporządzenie operatu, a które można uzupełnić później. Może też określić, czy w danej sytuacji wystarczy inny dokument, pomiar lub informacja z właściwego rejestru. Nie przedstawiaj jako pewnych danych dotyczących powierzchni, tytułu prawnego lub legalności przebudowy, jeżeli nie mają potwierdzenia albo dokumenty podają różne informacje.
Checklista właściciela do wydrukowania
- Cel i zakres wyceny są ustalone.
- Numer księgi wieczystej lub informacja o jej braku są przygotowane.
- Dokument potwierdzający tytuł prawny jest dostępny.
- Powierzchnia i jej źródło są opisane.
- Pomieszczenia przynależne i miejsce postojowe są uwzględnione.
- Rzut lub informacja o jego braku zostały przekazane.
- Historia remontów i dokumenty dotyczące prac są zebrane.
- Znane wady i rozbieżności w dokumentach są zapisane.
- Dostęp do wszystkich pomieszczeń jest zapewniony.
- Klucze i dokumenty są przygotowane na oględziny.
- Wymagania banku lub innego odbiorcy operatu są potwierdzone.
- Brakujące dokumenty zostały zgłoszone rzeczoznawcy.
- Termin oględzin i wykonania operatu jest uzgodniony.
Przygotuj komplet informacji przed pierwszym kontaktem
W jednej wiadomości przekaż cel wyceny, adres, zakres nieruchomości, numer księgi wieczystej lub informację o jej braku, rodzaj prawa do lokalu, powierzchnię, listę dostępnych dokumentów, listę braków i proponowane terminy oględzin. Rzeczoznawca będzie mógł od razu wskazać, jakie materiały trzeba uzupełnić w Twojej sprawie.
